2012
美国东西岸与内陆房产投资泛谈
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美国东西岸与内陆房产投资泛谈
如山
（2012年3月27日，星期二）
美国的土地面积不仅仅是绝对数字的大，更主要的是适合人类居住的可用土地面积大，所以形成了东西南北中星罗棋布的大大小小城市。而每个城市都差不多有其独特的特点，就像人类一样，世界上几十亿人有几十亿不同的DNA构成的不同人。所以，要笼统地说房产如何不准确。但是，本人认为，在美国东西海岸大城市与内陆城市之间，其房产投资还是有些明显的特点可区分。论坛上常常看到不同地区的地主交流时，往往让我觉得是“鸡同鸭讲”。因为大家没将这些明显的区别放在讨论里面，其讨论结果就上变成“盲人摸象”，尤其对新地主更不得要领。以下讨论希能起到抛砖引玉的作用，各位同行和熟悉本地房产的网友请更正和补充。
美国东西海岸大城市由于交通、气候、环境条件等等，加上了人类喜欢集群的特性，由长期积累而变成了经济、文化、政治和社交中心。大城市为人们的生活带来了很多便利的条件。而沿海城市多受海洋和山（多数有些山脉，不然就是容易受洪水威胁的地方，不容易形成大城市），其土地稀有性特别明显，造成房产长期的需求压力。因此，其房产的长期升值潜力是存在的。有人可能说，美国可用土地这么多，往大城市旁边可以几乎无限发展，或者还有很大发展空间。但是，一来很多由于山的限制，更多的是，离开一点的地方，人群就差很远了。别的不说，相信大多数童鞋都到现场看过球赛，见过人们那个狂热劲。还有音乐会等等。现在媒体这么方便，在家电视或者电脑都可以看到，干嘛还花几千块去现场看呀？人类偏好热闹、集群（这里说的是大多数人，不包括小比例人的特性）。
而美国内陆城市，特别是平原地带，很多地方周围有很多空置土地可用。大多数房子不需要公共供水，挖地下井供水就成。废水的排放也简单，使用Septic Tank系统，让地下自然消耗掉。而人口密度大的城市却不成，必须有公共供水、排废水系统才成。有人形象地说，在大城市看见一个人，5分钟就会离开你的视线；但是在一马平川的内陆，一个人骑马离开半个小时依然能被你看到。
读到这里，可能有人要问：这样说来是只有大城市才能投资房产？我的回答：不是！只是说特点，下面说其与内陆城市房产投资的分别。
以租金回报为例，人们常常为一些Cap rate达 15%以上的感到惊讶。总是在问，我怎么能找到有这种回报的？这就要看你在哪里，不然就是“鸡同鸭讲”。要是有人不服，我可以告诉你，在全世界所有重要的大城市中，你很难（要不说不能的话），找到Cap rate大于6%的（请注意，这个Cap rate是相对实质利息接近零的比较值）。我所知道的香港的房产在1998年高峰开始下跌，两年内最大跌幅达到70%。有些已经跌破建筑成本。即使如此，你也找不到Cap rate大于6%的房产（真实利率接近零的调整率）。同样的规律适用于世界上所有知名的大城市，例如伦敦、悉尼、香港、北京、上海等等。这些大城市的Cap rate一旦上升到一定程度，换句话说价格下跌到一定程度，就有大量承接。在这些地方，你要是想等10%以上租金回报的房产，你是永远也等不到的。世界上很多人没钱，现在的美国人就更给人是穷人天下的印象。但是你要是到过这些城市的房产拍卖场或者看到过MLS的低价房就明白我说的不假。那基本都是拿现金去抢，抢的人不只是老中，即使像我们这里还不是一个上升的市场的情况下都如此。当然，在大城市边上和中下区是有Cap rate高的，就看你个人投资风格，想不想要了。
而美国内陆地区，现在你有高回报的租金，十年八年就Payoff贷款，房子只有净值，当然也是不错的投资。但是，就像我上面说的，你十年二十年都不用指望房价上升。
我的结论：大城市出租房产的投资必须专注升值，也能够依赖升值，租金回报是Bonus；而内陆出租房产投资必须专注租金回报，也能够依靠租金回报，而升值潜力是其Bonus。这个规律同样适用于大市场好区与差区和周边地区的比较。
上面的分析是试图说明Cap rate变化的道理和出租房回报的形式。需要提醒童鞋们的是，这里说的是一般规律，不代表具体的当地情况也适用，不可机械地套用。而具体城市或者屋村，甚至具体的物业都有不同。例如内陆城市中，有某个地方刚刚一个大公司总部搬过去，就会在当地带来十年八年的房产兴旺期。
声明：以上文字旨在探讨东西岸大城市与内陆房产投资的分别，不是投资建议。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）