第一就是美国房地产,包括休斯敦房地产,价格已经大涨。这个在很多热门的地方都是不可否认的事实。这对我们以前的投资来说,当然是好事。因为涨的越高,我们的收获就越大。当然这是针对物业升值而言。对于经营收入,则可能会带来一定影响,比如水涨船高物业税,导致经营成本增高,比如我们的 West Oak 就是这种情况。但这是不一定发生的。毕竟我们物业税大涨的,就这一个,其他的要么没涨,要么涨了一点点,影响不是太大。
第三就是川普上台后的减税。首先这减低了我们投资人的税负,那就导致回报率增加,尤其是对于大额的投资人。此外就是对企业而言,也大大减轻了其税负,同样直接导致了他们的收入的增高。对于上市公司来说,这就提高了其 earning per share,于是可能会提升其股价。所以这对股市来说,是一大利好。
但是股市利好关我们什么事呢?
我这次到休斯敦,管理团队跟我谈了他们的计划,就是将我们的资产打包,做成 REITs 上市。但是做成 REITs 上市我们得有五亿美金以上的资产,而我们现在的资产大概两亿左右,而且我们现在的资产还有较多的 B, C 级公寓,这这投行眼里,就不够“优质”。
管理团队的计划,是将 Casa Royal 和Fountain Oak 这两个比较老的C级公寓出售,大概可以获利 1400-1500万美金左右。此外以 Summerstone 和Terra Del Sol 做重新贷款,估计也可以套现1000多万。这样就可以搞出 2700万美金左右的现金来,加上新的投资,投入新的项目去买优质的A级公寓,大概就有差不多四亿多的资产了。这样就已经很接近做 REITs 上市的的门槛。而一旦 REITs 上市,我们知道美国的 REITs 的平均市盈率 (P/E ratio) 大概是15-20倍左右,这意味着我们的投资能翻一到两倍。除此之外,REITs 上市还有其他几个好处,比如将流动性差的房地产投资,转化成流动性好的证券投资,随时可以套现,释放风险;得到了股市的募资渠道,可以进一步扩大投资规模等。
当然在这一环节的投资中,如上所述,我们得有平常心。本身A 级公寓的租金回报率就不如 B 级和C级公寓(因为贵),更何况在现在这当儿,市场房价高涨,更是抬高了成本。所以新入手的物业,再想希望能有以前那么高的租金回报率,是不现实的。但是为了日后上市的高利润,在掌握以上所说的投资底线的前提下,我们需要把握时机,果断出手。毕竟这一投资窗口,如同当初次贷危机所造成的投资窗口期一样,是不会敞开很久的。