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zt: 王石谈房价（2006年）

TTFan

头衔: 海归上校
声望: 讲师

加入时间: 2005/04/07
文章: 649

海归分: 70737

标题: zt: 王石谈房价（2006年） (1539 reads) 时间: 2010-4-28 周三, 14:43

作者：TTFan 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显，买不起房，就是因为房价太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。
　　说一种东西贵还是便宜，并没有绝对的标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的说法，也是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况？是不是高得太离谱，是不是越来越高？
　　　
　　1990年直到2004年中国房价收入比的曲线图。结论可能是让我们有些惊讶的，这15年中，房价收入比总体来看是呈下降趋势的。
　　　
　　从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72%；存款余额增长累计增长了158%。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。
　　如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢？1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是***。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均数。
　　由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房价太贵。那么问题到底出在哪里？
　　问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。
　　今年2月5日，国家发改委网站刊登了一篇文章，标题是《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》，文章中是这样说的：
　　以基尼系数值来判断，尽管不同学者由于使用数据的不同而计算出来的数值有所不同，但总的看，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。再从用五等分法计算出来的数据看，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，数据显示，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6%。
　　根据这个数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。

　为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
　　所以现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题，就是，不买房子，他们买什么？
　　世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争、资本回报高于劳动者回报。这对房产投资存在抑制作用，因为社会平均投资收益率越高，投资房地产的代价就越大、相对收益水平就越低。但是，对于中国这样的转型国家，却可能出现一种特殊的情况，那就是贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。
　　从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国接近一倍。考虑到通货膨胀的风险因素，这个差距更为明显。
　　中国最大的资本市场是股市。但是从2000年开始，中国股市好几年事大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。
　　除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
　　在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多。除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。
　　而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。
　　举个例子，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指，现在温州的许多产业，在全世界都占据了霸主地位。但是在国内，温州人最近却以“炒房团”而著称，这是一个令人深思的事情。
　　除了富人之外，其实加入房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若骛的加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。
　　所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。

如前文所述，富人的购买力超过房价的平均水平，而且他们目前投资的门路还不多，所以很大一部分钱都用来买房子。
　　在这种情况下，即使房价降下来、甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也在同步上升，一半以上的房子还是会被少部分富人买走，大部分中低收入者就算掏空腰包，也不一定买得起房子。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中国会例外。
　　所以中低收入家庭能不能住得好一点，关键是房屋供应量有多少。但这方面的情况，现在并不乐观。
　　最近几年城镇住宅新增量的数字，表明尽管商品住宅的供应量在增长，但是全部住宅的供应量从2002年开始出现大幅度缩减。
　　我们再来看看未来几年的一个预测。
　　根据研究结果，要实现2015年人均建筑面积33平米的目标，现有土地供应能力只能满足不到一半的要求。我们认为，综合考虑供给能力和收入水平、收入结构，2015合理的户均面积应该是在87平方米以下。
　　但是中国现在的情况是，存量住宅户均面积平均在100平方米左右，而新增住宅的面积，更有越来越大的一个趋势。这样的面积，即使按美国的标准来看，也不算是特别经济了。但是中国无论人均土地资源还是人均财富，比起美国来说差的都很远。
　　如果按户籍人口计算，现在我们城市的人均住房面积达到了25、26平方米。这是什么意思呢？这是一个中上收入国家的房屋面积。即使按购买力平价来算，我们的经济水准也只是从中偏下向中等收入的过渡阶段，但是我们的人均房屋面积已经到了中偏上，很明显这个面积偏大了。
　　所以中国一直以来存在住房超前消费的问题，超前消费和资源紧张之间的矛盾，现在是越来越尖锐了。停止超前消费、改变居住理念，已经刻不容缓。目前市场缺乏小户型住宅，但是小户型住宅又不好卖。现在房子做的越大越好卖，这好象是悖论了。不改变居住理念，这个悖论就消除不了。
　　未来的居住理念，一定是由追求面积变为追求品质，这样才能减少对土地资源的滥用和依赖，更有效地解决尽可能多数人的居住问题。
　　而从行业的角度看，要适应居住理念的变革，就要推进产业化，提高价格性能比，提升住宅质量、使用寿命与节能性能。

作者：TTFan 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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