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主题: EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构

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EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构

千千万万

头衔: 海归下士

加入时间: 2012/04/04
文章: 8

海归分: 484

标题: EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构 (1901 reads) 时间: 2012-4-04 周三, 22:04

作者：千千万万 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构

酒店位置：项目宣传该项目位于闹市区。万豪酒店在波特兰市市中心和机场附近已经有Residence这个品牌的酒店，计划新盖的Residence位于郊区，而非宣传中的商业旺区。一个200万人口的城市，客源本身不足，而且同时拥有同一品牌的3个酒店，盖成后项目的经营回报将会有很大问题，投资人作为股东，要承担公司相应的债务投资风险。

项目管理：宣传中讲了万豪酒店的成功，但是，万豪酒店只是大楼的租赁方，而不是大楼的拥有者，万一项目出问题，大家要找的是开发商。作为美国一个小型的开发商，银行都不愿意跟其合作，其赔偿能力值得质疑。

资金构成比例：除了开发商以外，就是EB5投资者，没有任何的保障和外部的监督，万一开发商资金有问题，项目烂尾，最后EB5投资者的资金将会打水漂，绿卡也没有保障。EB5投资的历史看，所有依赖EB5资金的项目，到最后都是失败的。最近很多烂尾工程，项目破产的个案频频发生，投资者血本无归，就是因为开发商过度依赖EB5投资资金，风险高度转移到EB5投资者身上，开发商没有监督和任何的约束。

开发商：项目宣传开发商是波特兰最大的开发商。一个在美国200万人口城市的最大开发商，所有投资者都要想想，到底实力能有多大，还比不上中国一个普通的建筑公司。为什么政府不敢投入资金参与，这也跟开发商实力有关系。正因为不看好，所以政府和银行都不敢涉入过深。这也是为什么项目大量的资金依赖EB5投资者。如果项目失败，损失都是EB5投资者的，而开发商丝毫无损。

就业报告：在美国，纽约，芝加哥等大城市，要7.8万美金才能创造一个就业机会。在波特兰这种偏远城市，哪怕生活指数再低，也要5万美金才能创造一个就业机会。波特兰万豪酒店仅用2.9万就创造一个就业机会。就业报告有太大的水分。绿卡能否拿到是很大的问号。

美国移民局在2月17号宣布新的法规，所有由租约产生的就业将不能算在就业报告里面。所以说，因为万豪酒店仅仅是租赁方，就业报告的数据将会被大大的打折扣。
政府支持：在美国，只要能创造就业机会，市长，州长都会出来支持，写信。但是，如果州长市长亲自来中国推荐，那才是真的支持。更看重的，是要看政府是不是真金白银的投入到项目中去，只有政府看重的好项目，政府才会跟投真金白银。这个项目没有任何的政府资金，至少证明，政府并不看好。
本金保证：项目仅仅提到了再融资或者整体出售来归还投资者本金。但是，因为EB5投资者所占资金比例过重，万一无法归还本金，开发商没有任何的值钱的质押给投资者。项目没有出去权威机构的估值报告，建成后项目的整体价值也会是个大问号。在一个偏远地区的酒店，最容易受到经济危机的打击，项目的价值会大大贬值。投资者的本金是无法得到归还的。

作者：千千万万 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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