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拉斯维加斯区域中心拉斯维加斯SLS酒店赌场项目

ifjkfd22

头衔: 海归上尉

加入时间: 2012/08/16
文章: 41

海归分: 8245

标题: 拉斯维加斯区域中心拉斯维加斯SLS酒店赌场项目 (1333 reads) 时间: 2013-1-28 周一, 18:51

作者：ifjkfd22 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

赌场项目在美国的投资移民EB5计划中最近不断涌现，我们务必去伪存真，否则，会让自己的本金和绿卡都无法保证。针对这个项目，所有投资者务必要求募资方把原件拿出来，证明赌场和酒店都属于同一项目公司拥有。可是，疑点确实在太多，但愿分析都是错的，否则耽误投资者的前程。

项目的背景：
经过短短几年的急剧扩张，伊朗裔美国人Sam Nazarian于2012年1月宣布他旗下的位于拉斯维加斯的公司将对一年前购入并已经停业的Sarah 酒店进行翻新改造，总耗资达到7.44亿，其中的4.15亿由银行和EB5投资者资金组成，其余的3.29亿则是其购入SARAH时所继承的债务，并以此债务作为股本入股。这就是资方具体的所谓大笔投入的实质。
评级机构穆迪在4月4日，把Sam Nazarian旗下用于开发SLS酒店的实体Stockbridge和SBE评为投机性的B3级，意味着并不具备投资价值。主要的原因可以归纳为：
• 对酒店赌场混合体的改建能否成功
• 该公司中小规模和所有融资依赖于该项目的现金流而非利润
• 该公司有限的博彩运营经验
• 从目前拉斯维加斯成熟的市场中抢占市场份额的难度
• 项目巨高的债务比率
在Sam Nazarian购买运营了59年而且业绩不佳的Sahara hotel后将其关闭，并且于一年后将宣布这个庞大的改建计划，但是所需要的资金并没到位，除了把Sahara原来的债务当中资本入股。穆迪认为，该项目能否改建完毕，在于是否能够将EB5的低成本资金融资成功，而EB5资金是不作为第一顺位还款人的。这几年过快的扩张，集团现金流如此紧张，SLS能够用现金流来归还EB5借款将是一个问号。而EB5资金如果用来归还投资银行资金（两期共230+170=400个投资者，2亿美金的借款）后，SLS如果从财务上破产，因为不需要从法律上归还EB5资金，该项目将会为伊朗股东Sam Nazarian获得超过2亿的回报。
最近在拉斯维加斯陷入困境的赌场Station Casinos, The Palms,The Hard Rock Cafe 和其他的一些项目让投资者记忆犹新，如何能够让这样一个新的位于拉斯维加斯博彩项目云集地带偏远北部的项目能够成功，确实需要挑战投资者的运气。
区域中心背景：
从事EB5行业的中介，只要没有患上健忘证，都不会忘记，这个区域中心所吹嘘的好莱坞W hotel项目在EB5业界和移民局已经引起了轰动。他们首先是把项目包装成要盖W hotel，然后把募集来的钱来支付W hotel楼顶的露天夜总会修建费用。而这个夜总会的老板跟W HOTEL的股东毫无关系。在好莱坞，很多人都知道，那个夜总会早就开张了，却继续募集EB5资金（就是明知不创造就业，他们却拼命募集EB5资金来套现）。在中国募资时，大肆宣传资金用于好莱坞W HOTEL的建造，结果资金挪作他用。在移民局知道事情真相之前，有个别I526被拒，后面大量的永久绿卡I829都会被拒。这是一个用EB5来骗钱的经典案例。现在，号称经验悠久，懂得移民市场的中国中介又开始联合他们一起圈钱。本来项目就存在，如何创造新的就业机会？他们抓住了中国人的投资心理：只要项目动工了，投资就安全了。中国投资者可能永远都想不通，美国投资移民，需要的是创造新的就业机会。项目动工甚至完工了，可以让你看到你的资金投向的项目的建筑物。但是，谁来保证你的资金是真正用到了已经动工或者完工的项目中去呢？当中没有任何的监管。
整个项目在拉斯维加斯，但是区域中心在特拉维尔州，为什么要放在不同的地方？我们设想一下，如果最后项目破产，两个实体--区域中心和借款人在不同的州，法律诉讼追讨欠款会很麻烦，再加上，另一个发财高招，就是第一期招募230个投资者，第二期170个投资者，募集够2亿，而因为不管投资者能否得到临时绿卡，资金都会从监管账号上转走，资金募集其实跟移民并没有太大的关系。赌场，酒店，其实都是用来骗钱的幌子。移民中介到底有什么利益关系在里面，帮助他们大肆欺骗中国投资者和圈钱呢，或者他们是否持有区域中心的股份，是利益共同体？

资金的去向和返还
我们仔细分析项目的资金去向，会让你对项目的融资初衷一目了然。
整个项目，在资金募集到位后，基金会把钱借给2-3个公司，无法直接的还款担保和抵押。
募集来的资金，全部用于建酒店。也就是说，酒店项目的资金100%用EB5资金，而赌场项目本身只是用来把项目包装的就业数目够高和把EB5比例修饰的降低。
商业银行是在项目募集到230个EB5投资者以后才会考虑借款3亿。但是却没有讲明EB5投资的还款顺位，可能是第二，第三，第四，第五顺位。律师很聪明的在项目文件里说EB5资金是初级借款（junior loan)，所以更加难让人信服还款顺位。第一抵押权仅仅是5年。也就是说，有可能，等第五年到期还款时，项目可以在到期后一天倒闭，而EB5一分钱都拿不到。
关于项目还款的质押，清楚的讲了，项目物业和该地址上面的所有私人物业都给高级债务和高级借款（包括过桥贷款）作为抵押。很可伶的是，这意味者EB5资金的还款会在他们之后，也意味着，万一项目方故意让项目破产，投资者将会得到的是0. 之前的好莱坞W HOTEL夜总会项目就是明证。
还款期和延期。区域中心说，如果项目无法还贷款，该项目将会用每年50%的净现金流来归还。但是，投资者作为第4第五顺位还款人，这些现金流将会是先归还给银行债务和过桥贷款，或者是开发商引入的任何非EB5资金。开发商给EB5投资人的第十年如果无法还款，投资者可以把项目公司的股权拿去。
但是，大家要注意，借款不是直接借给项目公司，同样，万一还不起款，根本无法向项目公司追讨！结果是，其实你的借款是去了给酒店使用。而酒店100%是用你的钱盖起来，你却不是第一顺位人，你的酒店要为赌场的银行贷款做抵押，让银行和其他借款人做第一顺位人。

绿卡问题分析：
其实整个项目之前的购入成本很低。整个项目的购入是基于赌场的执照，而非酒店。购入酒店和赌场后，把一切都停了。现在对赌场和酒店进行翻新，而EB5的资金就仅仅是用于翻新。也就是说，不可能会需要这么多的资金，怎么可以用盖一座新赌场和酒店的价格来重新装修一个旧酒店。而在就业报告中，使用的是重新盖一座酒店和赌场的预算。可以得出一个很明显的结论：
就业数据造假，EB5资金是投资于酒店，而非跟赌场一起。如果把赌场和酒店就业连在一起算，自然多算。
就业报告，因为这是一个翻新的工程，而不是重新建造的工程，作为一个高端酒店，所有的翻新材料都是海外进口的，是无法计算就业的。他们却把整个翻新工程当做新酒店来做，然后就算I526不过，钱都已经被转走了。清清楚楚的写着，EB5资金除了用来支付项目成本以外，还可以用来偿还项目的任何借款协议。要知道，除非过桥贷款写明将来会被EB5资金替代，否则，没有任何的就业机会会算到EB5头上。彻头彻尾的就是要骗一笔。

而EB5绿卡关键点之一的目标就业区是在2010年时认定的。时隔2年，无人知道到底项目是否还在目标就业区内。更有甚者，招股书中都是很模糊的谈及目标就业区，就是因为开发商也知道很有可能地点根本就无法在目标就业区内。

I526待审批时的资金安全问题-----监管账号

本项目用的是一个假的EB5监管，监管账号里面会保留1千万，其余的钱不管是否通过I526都会转到项目去。保留的1千万，如果通过I526，那么也转到项目去。如果有I526被拒的，会先用监管账号留存的1千万来还。完全就是一个假的EB5流程。如果他们拿到钱以后倒闭，不还了。谁能保证和监管？一开始就是想骗。同时招股书也讲清楚了，无论I526过不过，本金都不退。

项目的运营和退出策略

项目号称酒店和赌场都会由一家公司来经营，这是对的，由一家公司来支付工资，但是，确实赌场和酒店却是属于不同的股东。这是营造赌场和酒店属于同一项目公司的假象。从募集资金的流向图，可以看出，资金流向分两个方向。而当中却是没有人可以监管的。

退出策略：到了第五年，项目预测值9亿，但却不说明谁评估的值9亿。没有明确的条款说明会如何还EB5的资金，或者万一不还的惩罚条款，只是说，项目会用现金流来还和如果不够还，那就对不起了，继续等。整个项目中，因为赌场，餐厅跟酒店是各自独立的实体，所以各自的估值都不会高。反过来，因为没有任何强制还款的条款，项目方最好的结果，就是让酒店破产，因为EB5是第四第五顺位还款人，到违约后，项目方可以很便宜把酒店买回。这才是他们最好的退出策略。投行的钱是第一顺位，如果不足够还投行，开发商的所有抵押都会被投行拿去，EB5是一无所有。

所谓的政府支持，仅仅是一个议员的信，这是假的支持。这么大的一个项目，为什么政府不敢投资？其实最重要的原因就是因为这不是好项目。其实大股东Sam Nazarian在加州LA地区的商业信用很差，欺骗了很多人，政府更加不敢给他们钱。

很难想象，如果开发商投资了3.45亿购买土地和项目，竟然无法从银行融到资金。最后，需要靠EB5的资金，然后对EB5资金做不退款的条件，这部分不退还的EB5资金成了投资银行投资的前提，说白了，就是这部分资金成了给投资银行的抵押。这是一个很不正规的移民流程，跟移民局的正规流程完全不一致。这3.45亿的土地资金其实是假的，都是债务。如果他反过来，控告EB5投资者诈骗，不提供合法的移民文件导致移民无法办成，所以他不退资金，你会有何感想呢？说是2013年2月可以募集完毕，还说万一不完成募集，会退资金。问题是，钱在I526通过以前，都没有经过移民局监管这一环节，他们又如何你能够把钱还给投资者呢？都是虚张声势罢了。
其他正规的EB5项目，只会有风险提示，但是从来不会说投资者要有承担所有投资损失的能力才去投资，也许从第一天开始，就在预谋倒闭圈钱。

其实，稍微从商业的角度分析你就可以看到，一个商人，告诉你他要募集等于重新盖一座赌场和酒店那么的资金，来翻新一个旧的酒店。逻辑上，你信服了吗？

作者：ifjkfd22 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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