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房贷《指引》隔山打牛上海房市投机气氛转淡(ZT)

MikeShenzhen

头衔: 海归少尉

加入时间: 2004/05/11
文章: 19

海归分: 2349

标题: 房贷《指引》隔山打牛上海房市投机气氛转淡(ZT) (1548 reads) 时间: 2004-11-11 周四, 13:53

作者：MikeShenzhen 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

“8·３1”大限过后，开发商还没有好好喘上一口气，中国银监会又发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》。前期的调控中，银行已经收紧了开发贷款，使开发商的资金链吃紧。《指引》的出台意味着需求面也将收紧，开发商将面临失去购房者“资金支持”的局面。秋意渐浓，沪上开发商们已经感觉到丝丝凉意。

《指引》出台，隔山打牛

业内人士表示，调控重点在于控制住房需求，而不是供给——这是《指引》不同于前一阶段调控政策的地方。《指引》着眼于对需求面的控制，旨在扭转市场的供求关系，从需求入手实现对房价的控制。相对于之前土地调控和开发资金调控，《指引》的影响将更为深远。土地调控和开发资金调控虽然直接指向开发商，但是这种调控的结果使供求关系进一步向卖方倾斜。看着继续猛涨的房价，开发商可以说是“痛并快乐着”。本次《指引》的调控对象开始转向个人住房贷款则意义不同。开发商看似置身其外，然而购房者的购买力才是开发商最根本的生命线，一旦这条线被卡住，开发商的郁闷也就可想而知。

“宏观调控的目的是纠正当前投资消费失衡，阻止其继续恶化，因此对房地产业的调控是通过在金融领域提高进入资金门槛而实现其目的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟这样认为。他说，银监会此举是以货币政策的手段侧面控制房地产业的发展速度和规模，防止房产投机的盛行。《指引》明确了房地产行业规范发展的方向，虽然个人诚信系统的不完善和住房保障系统尚未完全建立，将可能导致此次《指引》的实施力度有所折扣，但紧缩的信号无疑具备了震慑楼市的威力而且不可小觑。

银行慎贷，严格审查

以往，银行在接受申请个人贷款时，很少真正检查申请者的收入情况，一般都是申请者自报收入即可。即使有所审查，申请者也可以很轻易地开出高于其实际收入的收入证明，而无需交纳税单等方面的要求。所以实际上，很多购房者的月房产支出额都高于月收入的50%。《指引》限定了月房产支出额与月收入的比例，并且制定了严格的审查政策，必将对购房者的购买力产生影响，从而影响到房地产市场的需求。

在银监会发布《指引》之前，上海各银行已经开始收紧住房放贷，如按揭比例不超过七成，评估价格有所“缩水”等。7月中国人民银行上海分行发布的《上海市信贷投向指引(2004)》明确规定对高档住房贷款和第二套住房贷款执行期限档次利率并适当降低贷款成数。虽然并不是所有银行都实行了第二套房利率上浮，但对多套购房贷款降低成数、拒贷的办法已经在很多银行开始实施。

据记者了解，银行政策对个人房贷市场的影响近日已有显现。智恒房产的一位负责人表示：“以前是很少出现退单的，但现在今非昔比，银行会严格地进行审查，所以我们希望购房者能够如实地提供材料，开出的收入证明与实际情况相符。”

于是一些购房者开始对今后的住房贷款形势表示出担心。但记者从上海一些中介及贷款代理机构了解到，对买房自住的购房者来说，银行严格放贷并没有构成不利影响，只是在操作上更加规范。

专业贷款代理公司中立投资的金月琴总经理告诉记者：“从目前的实践操作来看，银行加强了对估价、收入证明等方面审核，需要通过三级审批，环节不少，但对买房自住者来说并不构成什么影响。银行‘严打’的对象是那些投资客，对于贷款额在100万以上或者贷有三四套房屋的人来说，获得银行贷款的可能性就很小了。”

投资者望而却步

随着银行以谨慎态度加大对个人房款的审核力度，房贷放款的速度出现放缓迹象，高度依赖银行贷款的申城楼市因此做出了反应：部分新房、二手房的价格已出现异动，一些单价高、房型大的高档楼盘的销售明显显露疲态。上海中原地产东区经理李锦德透露，总价超过300万元高档楼盘的购买者大部分是投资客，其比例大约占到中原客户的30%。由于银行近期收紧房贷，致使70%的投资者受到影响，在资金短缺的情况下，大批投资者因此放弃了投资计划，投资气氛转淡。

业内人士分析，对于购房及开发信贷的普遍紧缩以及由此产生的信贷消费方向和开发方向的调节作用正在逐步显现，金融调控的效力虽然不会立竿见影，但市场心理预期已经开始发生微妙变化，从而会加速金融调控目标的实现。

专业人士称，其实目前银行并非旨在“惜贷”，而是“慎贷”。在目前房市并未出现明显跌势的情况下，银行不会放手个人房贷这块精品市场。以往为了争夺市场，银行对于个人房贷的审批比较宽松，但在目前宏观调控的大背景下，加强风险控制势在必行。

中国工商银行上海分行住房金融部总经理陈伟民在接受记者采访时表示，《指引》强化了商业银行对房贷的风险意识。国内银行的住房贷款尚未经历一个完全的周期，一直处于房地产的上升期，作为银行考虑风险的临近不能不有所准备。

相对于银行对投机炒房的严控，百姓购买自住的中低价商品房，则仍然享受沪上银行加大信贷支持力度的待遇。中国银行上海市分行个人房贷业务的负责人明确表示，该行从未提出不再为个人正常购买第二套住房提供贷款，也未要求对购买高档住房的借款人停止贷款。尤其个人购买中低价住房的贷款需求，中行一定给予积极的支持，决不会在贷款的审批和贷款利率上为难客户。

--中国房地产报

作者：MikeShenzhen 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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