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[转帖] 美国政府接管“两房”

SoftUsChina

头衔: 海归少校
声望: 学员

加入时间: 2005/05/16
文章: 293

海归分: 18296

标题: [转帖] 美国政府接管“两房” (1315 reads) 时间: 2008-9-08 周一, 15:03

作者：SoftUsChina 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国政府接管“两房”

2008年09月08日09:22
面对房市低迷可能会拖垮整个经济的威胁，对此越来越警醒的美国政府目前正着手接管确保住房抵押贷款有足够融资的业务。

美国财政部周日宣布，计划向美国两大住房抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供多达2,000亿美元的资金，并提高其信贷额度；同时“两房”的监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency，简称FHFA)将接管两家公司的管理。财政部长鲍尔森(Henry Paulson)说，这将增加购房者的可用信贷。

财政部还计划买进“两房”发行的抵押贷款支持证券，以便降低购房者的信贷成本，但并未透露具体数额。尽管美国联邦储备委员会(Fed)曾数次大幅下调利率，但在去年的大部分时间里，普通30年期固定利率住房抵押贷款的成本仍远高于6%。

这项举措有望小幅降低消费者的利率，帮助预防不断恶化的房市崩溃──目前已到了上世纪30年代以来最严重的状况。至少短期来看，这还会巩固政府在抵押贷款行业的地位，使纳税人暴露于风险之下，面临可能高达数十亿美元的违约相关损失。长期来看，鲍尔森的目的在于大幅缩减“两房”持有的抵押贷款和相关证券；不过他指出，至于“两房”最终将变成什么样，要由国会和下届政府决定。

鲍尔森说，政府除了支撑房利美和房地美之外，已经别无选择。“两房”由国会创建以支持住房市场，但由私人股东持股。两家公司发行了逾5万亿美元的债券和抵押贷款支持证券，由世界各地的央行和其他投资者持有。鲍尔森说，两家公司中任何一家崩溃都会导致美国乃至全球金融市场的巨大动荡。

FHFA局长詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)说，监管机构接管“两房”的管理是因为两家公司可用于缓冲的资金规模小，又无法从私人投资者筹集到更多的资金，它们应对严重损失的能力已经令人怀疑了。在FHFA努力恢复两家公司的财务状况的同时，接管将无限期持续下去。

洛克哈特为房利美和房地美分别任命了新的首席执行长，不过他说希望其他员工保持原位。在房利美，曾担任投资公司TIAA-CREF董事长八年的赫伯特•阿里森(Herb Allison)将接替丹尼尔•马德(Daniel Mudd)。而房利美的首席执行长理查德•塞隆(Richard Syron)将让位给曾任US Bancorp副董事长兼首席财务长的大卫•莫菲特(David Moffett)。

洛克哈特说，长期以来因对国会的影响力而闻名的“两房”游说活动将被立即叫停。

FHFA将取消普通股和优先股派息，每年为两家公司节省总计20亿美元。

为了确保“两房”不会出现资金短缺，财政部同意立即从每家公司各收购10亿美元的优先股。这些优先股年股息率为10%，同时还保证财政部有权以“微不足道的价格”收购“两房”79.9%的普通股。除此之外，财政部还准备必要时收购每家公司至多1,000亿美元的优先股，不过财政部表示预计两家公司不会需要这么多的资金。

财政部还宣布，准备在需要的时候向房利美、房地美和12家地区联邦住房贷款银行提供短期贷款。这12家地区联邦住房贷款银行是由国会创建的合作组织，帮助银行为住房提供抵押贷款。这笔贷款将由抵押贷款证券或其他获批的抵押品支持，利率较伦敦银行同业拆息(Libor)高 0.50个百分点。在正常情况下，“两房”的贷款利率通常低于伦敦银行同业拆息，不过这笔贷款只是为了以防万一。

鲍尔森表示，他希望在更长的时间里，重塑美国的住房金融系统，抛弃“两房”这类政府支持企业的“不完善的业务模型”。这一模型使得公司追求股东利益最大化的愿望和支持房市的公共使命之间产生了冲突。后者使得投资者相信政府会在危机时候出手相助。

根据此项计划，2009年底前每家公司的抵押贷款组合将被限制在8,500亿美元以内。之后，财政部打算每年减少每家公司的抵押贷款资产约10%，直到各自降到约2,500亿美元。不过这要取决于国会和下届政府的决定。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融教授苏珊•沃切特(Susan Wachter)说，政府不得不更深地介入到抵押贷款市场，因为目前私人市场不愿以美国消费者能承受的价格为住房抵押贷款提供资金。她说，没有政府对抵押贷款市场的支持，房价会进一步下滑，令整个国家暴露于更大的经济压力之下。

众议院金融服务委员会主席、马萨诸塞州民主党员巴尼•弗兰克 (Barney Frank)接受采访时表示，政府接管的短期作用将是增强两家公司所应行使的公众使命，提振住房市场。弗兰克指出，房利美和房地美最终的规模、范围及使命至少在下届国会和政府在任的未来6到12个月内不会被确定。他说，决策者们明年将密切关注两家公司的未来以及它们相互冲突的公共和私人使命，这将成为全面改革金融监管体系的一部分。

房利美和房地美之所以陷入困境很大程度上是因为在2006和2007年住房市场动荡之初，两家公司为了从华尔街对手那里获得更大的抵押市场份额而发放了更具风险性的贷款种类。随着这些贷款开始变为坏帐，房利美和房地美去年下半年计入了大规模损失。接下来，在去年年底投资者对它们的前景还相当乐观的时候，两家公司却未能筹集到足够资本度过难关。过去四个季度，它们总共计入了约140亿美元的损失，进一步削弱了其原本已十分脆弱的资本水平。许多分析师都预计随着止赎事件的增多，它们至少在今后几年里还将出现数额不小的损失。

这一接管表明联邦政府将直接站到房利美和房地美已经发放或担保的大量美国住房贷款的背后，总规模大概为5.3万亿美元，几乎占到所有未偿还贷款的一半。根据行业出版物《Inside Mortgage Finance》，最近数月他们为超过70%的新屋抵押贷款提供了支持，而联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为大部分所剩贷款进行了担保。

大部分美国住房贷款都被打包成证券，向投资者出售。从 2007年中期开始，由于投资者对普通的抵押证券失去了信心，只是信任那些由与政府有关联的实体提供支持的证券，房利美、房地美和FHFA成为了市场霸主。华盛顿智库美国企业研究所(American Enterprise Institute)研究员艾里克斯•普洛克(Alex Pollock)说，当恐慌袭来，人人都想得到政府担保。

房利美和房地美的信贷问题很大程度上只是住房市场整体弱点的一个写照。住房贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的最新调查显示，第二季度大约有9.2%面向一至四口之家发放的抵押贷款出现了至少一个月的拖欠是进入止赎程序。这是该行业组织进行此项调查的39年以来所出现的最高百分比。

曾就职于房利美的房市经济学家托马斯•罗勒(Thomas Lawler)谈到，无庸置疑，每一个从事抵押业务的人将看到的损失要远远超过他们一年前所预测的水平，因为如今房市的糟糕状况和房价下跌幅度都是前所未有的。

然而这两家公司放宽放贷标准以及接受高风险贷款的做法却使事情进一步恶化。房利美和房地美的信贷损失主要是由2006和2007年发放的贷款招致而来，当时贷款标准十分宽松。而向那些达不到传统贷款标准的借款人发放的抵押贷款，以及与加利福尼亚和佛罗里达等房价下跌幅度最大地区的贷款的紧密风险关联，也是如今“两房”身陷困境的主要因素。据估测，2006和2007年期间发放的贷款分别占到房地美和房利美第二季度信贷损失的65%和近60%。

《Inside Mortgage Finance》的发行商盖•塞卡拉(Guy Cecala)指出，有限的收入证明加上不断下滑的房价，那些他们曾认为颇具商机的业务结果并不如意。

两家公司承诺远离“毒性”贷款。早在2005年，房利美的管理人员就公开表达了对抵押市场风险增加的担忧。当年5月，房利美执行副总裁托马斯•兰德 (Thomas Lund)指出假如向难以偿还住房的借款人发放了“前低后高”（前期还款较少而后期还款数量大幅增加）的按揭贷款，放贷者应该保持警惕。

可是“两房”通过传统的担保业务及购买抵押贷款支持的证券扩大了它们的高风险贷款敞口。在房利美和房地美第二季度的信贷损失中，Alt-A贷款（一种介于优质和高风险之间的贷款）大约占到了50%，而这种贷款在两家公司的业务中只占10%左右。Alt-A抵押贷款包括那些向未提供全部收入或财产证明的借款人发放的贷款。

向加州、佛州、亚利桑那州和内华达州的借款人提供的抵押贷款分别占房利美和房地美第二季度信贷损失的47%和65%。房利美近日表示，公司在加州和佛州开设了专门的办公系统，以更好应对当地不断上升的拖欠状况以及处理越来越多的止赎资产。据房地美估计，17%的Alt-A借款人已经出现了资不抵债的情况。

当借款人申请获得的贷款数量超过房屋价值的80%时，“两房”均要求对这种按揭进行保险。不过有些地区的房价实在是跌得过于厉害，以致于对那些公司负责比例等于或少于80%房屋价值的贷款，它们仍然成立了赔本买卖。

“两房”还同抵押贷款行业中一些麻烦缠身的从业者有着千丝万缕的联系。

房利美和房地美称，它们正大力审查违约贷款，希望从中发现这些抵押贷款是否在发放之初就未能满足放贷人所做的陈述和担保要求。房利美的兰德在近日与投资者举行的一次电话会议上指出，为了查明是否有失实陈述，公司正对每一笔贷款进行审查。

James R. Hagerty / Ruth Simon

作者：SoftUsChina 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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